Piena proprietà per la quota di 1/1 di un appartamento sito in Roma, Via Nazionale n. 243, scala A, interno 14, piano 5, con annessa cantina sita in Roma, Via Nazionale n. 243, scala B, interno 9, piano S1, facenti parte di un elegante palazzo d’epoca, composto da un ingresso a livello stradale, su via Nazionale 243 (quello dei cespiti pignorati), Via Firenze n. 25 e Via Napoli 51, che si sviluppa al piano terra con locali negozio, cinque piani soprastanti, più il soprastante lastrico solare piano, coprente l’appartamento pignorato e i soprastanti appartamenti (super attico). Consistenza: L’appartamento in questione, in buono stato manutentivo, è composto da disimpegno, soggiorno, angolo cottura con zona pranzo e bagno; una scala di collegamento interna, posta accanto alla cucina, conduce al piano soppalco, con due stanze, piccolo disimpegno e bagno. La cantina, in normale stato manutentivo, è composta da un ambiente di forma rettangolare, con una nicchia e con copertura a volta. L’appartamento ha una superficie convenzionale complessiva di mq. 65,23; la cantina ha una superficie convenzionale complessiva di mq. 3,20. Confini: L’appartamento confina con cortile per tre lati, vano scala, salvo altri; la cantina confina con corridoio di accesso, cantina n. 10, terrapieno verso chiostrina condominiale, cantina n. 8, salvo altri. Dati catastali: L’appartamento è censito in Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Fg. 480, Part. 102, Sub. 518, Zc. 1, Cat. A/2, classe 3, cons. 4 vani, superficie catastale mq. 65,00, rendita € 1394,43, piano 5. La cantina è censita in Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Fg. 480, Part. 101, Sub. 514, Zc. 1, Cat. C/2, classe 6, cons. mq. 8, superficie catastale mq. 16,00, rendita € 145,02, piano S1. Stato occupativo: Gli immobili risultano occupati da terzi in forza di contratto di locazione ultranovennale del 09.03.2022, avente durata di anni 20 (venti), con inizio dal giorno 9 marzo 2022 e termine il giorno 8 marzo 2042. Al termine di detta data di scadenza il contratto è considerato terminato e non si potrà rinnovare tacitamente”. Il canone complessivo dei vent'anni di locazione è stato stabilito tra le parti: a) tenendo presenti le condizioni oggettive degli immobili, che sono da ristrutturare a causa di infiltrazioni; b) che le spese di ristrutturazione sono interamente a carico del conduttore; c) che il conduttore si impegna a pagare anticipatamente i 240 (duecentoquaranta) canoni corrispondenti all'intera durata del contratto; ed è stato convenuto in euro 120.000,00 (centoventimila virgola zero zero), che il conduttore si è impegnato a versare al locatore attraverso n. 3 (tre) cambiali con scadenza mensile di euro 40.000,00 (quarantamila virgola zero zero) ciascuna, con la prima scadenza il 31 marzo 2022 ed ultima scadenza il 31 maggio 2022. Tale contratto di locazione ultranovennale è formalmente opponibile alla procedura, in quanto trascritto antecedentemente alla trascrizione del pignoramento; tuttavia, il canone locativo convenuto tra le parti in complessivi € 120.000,00 è inferiore di oltre un terzo (1/3) rispetto al più probabile canone locativo di mercato pari ad €. /mese 1.900, come determinato dall’esperto stimatore, a fronte di €. /mese 500,00 risultante nel contratto in questione; il che renderebbe applicabile alla fattispecie in questione l’art. 2923, comma 3, cod. civ. (cd. “canone vile”). E’ rimessa all’aggiudicatario ogni valutazione circa l’esercizio delle azioni ordinarie per ottenere la caducazione del contratto di locazione per i motivi suddetti. Si rimanda alla lettura dell'avviso di vendita e dell'ordinanza di delega, cui si fa espresso rinvio, per quanto riguarda la conformità catastale ed urbanistico-edilizia, nonché le formalità pregiudizievoli non cancellabili e vincoli.